Technique de la loi carrez

La surface privative d'un lot est 'la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre' (décret 97-532 du 23 mai 1997).

Le calcul de la surface privative d'un lot nécessite donc :

• la vérification de l'étendue exacte du lot dans les documents de copropriété,
• la classification des balcons, embrasures, sous-pentes, grenier, etc, en surfaces à inclure ou non,
• la résolution de problèmes géométriques, en particulier dans les immeubles à la configuration irrégulière.

Les exemples suivants illustrent les difficultés techniques rencontrées lors du calcul de la surface.

Exemple 1 : triangulation d'une pièce complexe

Pour déterminer la surface, il faut décomposer cette pièce polygonale en triangles dont la surface est calculable.
C'est le procédé de triangulation.

La surface totale est la somme des surfaces des triangles (S1+S2+S3+S4+S5).

Exemple 2 : lots de surface < 8m²

Le décret 97-532 du 23 mai 1997 précise que 'les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie [au sens de la loi Carrez]'.

Cet appartement est constitué par 2 lots de copropriété Lot1 et Lot2. Comme Lot2 a une surface <8m² :
- surface Carrez de l'appartement = S1 = 12 m².

Si l'appartement n'avait été constitué que d'un seul lot, alors :
- surface Carrez de l'appartement = S1+S2 = 19 m².

Remarque : la Cour de Cassation (3ème chambre civile, décision du 13 avril 2005) considère néanmoins qu'il faut comptabiliser les surfaces des lots < 8 m² qui ont été réunis pour former un local d'un seul tenant de surface > 8 m².

Certaines annonces immobilières contiennent des formulations du type 'Local de surface Carrez 6,56 m²', qui n'ont rigoureusement aucun sens : toute 'surface Carrez' < 8 m² est égale à 0 m².

Exemple 3 : parties communes incluses dans appartement

Cet exemple reprend le cas particulier d'un immeuble de copropriété parisien. Le règlement de copropriété de cet immeuble autorise certains propriétaires à fermer une section du couloir en partie commune desservant leur appartement. C'est ainsi que l'entrée de l'appartement 2 pièces ci-dessous a été intégrée dans l'appartement, alors qu'elle fait à l'origine partie d'un couloir en partie commune.

Bien que cette transformation soit autorisée par le règlement de copropriété de l'immeuble, celui-ci ne dispose pas que la partie incluse devienne partie privative.

Il ne faut donc pas tenir compte de la surface de l'entrée (S1 = 2,05 m²) dans le calcul de la surface privative loi Carrez de l'appartement.
La surface de l'entrée s'avérant supérieure de plus de 5% à la surface totale des autres pièces (S2 = 31,38 m²), le propriétaire vendeur s'expose à une action en réduction de prix s'il déclare dans l'acte de vente une surface S = S1+S2 = 33,43 m² incluant la surface de l'entrée.